Reform der Grundsteuer 

Die Reform der Grundsteuer für das Kalenderjahr 2025

Anlass der Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.4.2018, 1 BvL 11/14 u. a. (BVerfG 148, 147) entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) unvereinbar sind. Der Gesetzgeber wurde verpflichtet, spätestens bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen. Bis zu diesem Zeitpunkt durften die gleichheitswidrigen Regelungen über die Einheitsbewertung weiter angewandt werden.

Aufgrund der besonderen Sachgesetzlichkeiten der Grundsteuer ordnete das Bundesverfassungsgericht darüber hinaus eine weitere Fortgeltung der beanstandeten Normen für 5 Jahre nach Verkündung der Neuregelung, längstens aber bis zum 31.12.2024, an.

Diese abgestufte Fortgeltungsanordnung trägt der Tatsache Rechnung, dass es zur bundesweiten Neubewertung aller ca. 36 Mio. wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes eines außergewöhnlichen Umsetzungsaufwands im Hinblick auf Zeit und Personal bedarf.

Grundsteuer Reform 2025

Neuregelung des Gesetzgebers bis Ende 2019

Der vorgenannten Verpflichtung des Bundesverfassungsgerichts zur Neuregelung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts ist der Bundesgesetzgeber durch die Verabschiedung des Gesetzespakets zur Reform der Grundsteuer, bestehend aus

  • dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Art. 72, 105 und 125b)
    v. 15.11.2019 (BGBl 2019 I S. 1546),
  • dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) v. 26.11.2019 (BGBl 2019 I S. 1794) und
  • dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung v. 30.11.2019 (BGBl 2019 I S. 1875),

fristgerecht nachgekommen. Hiermit hat der Bundesgesetzgeber die Voraussetzung geschaffen, dass die Grundsteuer als unverzichtbare und verlässliche Einnahmequelle für die Gemeinden auch über das Jahr 2019 hinaus erhalten bleibt. Die Länder erhielten die Möglichkeit, abweichende landesrechtliche Regelungen zu treffen (sog. Länderöffnungsklausel).

An dem dreistufigen grundsteuerlichen Besteuerungsverfahren wird auch im reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrecht festgehalten.

  1. Grundsteuerwertverfahren: Feststellung des Grundsteuerwerts (Siebenter Abschnitt des Zweiten Teils des BewG)
  2. Steuermessbetragsverfahren: Grundsteuerwert x Steuermesszahl (gesetzlich bestimmter Promillesatz) = Steuermessbetrag (§ 13 ff. GrStG)
  3. Steuerfestsetzungsverfahren: Steuermessbetrag x Hebesatz (bestimmt von den Gemeinden) (Grundsteuerbetrag § 25 ff. GrStG)

Während die Feststellung des Grundsteuerwerts und die Festsetzung des Steuermessbetrages durch die Finanzämter erfolgt, obliegt die Festsetzung der Grundsteuer den Gemeinden.

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Umsetzungsphase 2020 bis 2024

Fachliche Vorgaben

Zu Beginn der Umsetzungsphase wurden zunächst die fachlichen Vorgaben weiter konkretisiert.

Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020 v. 21.12.2020 (BGBl 2020 I S. 3096), des Fondsstandortgesetzes v. 3.6.2021 (BGBl 2021 I S. 1498) sowie des Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes v. 16.7.2021 (BGBl 2021 I S. 2931) wurden die grundsteuer- und bewertungsrechtlichen Vorschriften insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit und der praxisgerechten Anwendung fortentwickelt.

Auf Grund der Ermächtigungsgrundlage in § 263 BewG hat das BMF mit Zustimmung des Bundesrats die Verordnung zur Neufassung der Anlagen 27 bis 33 des Bewertungsgesetzes v. 29.7.2021 (BGBl 2021 I S. 2290) und die Mietniveau-Einstufungsverordnung v. 18.8.2021 (BGBl 2021 I S. 3738) erlassen.

Zur Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1.1.2022 sind koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9.11.2021 ergangen.

Zeitplan

Ausgehend von dem vorstehend dargestellten dreistufigen grundsteuerlichen Besteuerungsverfahren ergibt sich bis zum Ende der Umsetzungsphase der Reform folgender Zeitplan:

Auf den 1.1.2022 sind für alle wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie Grundstücke) auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts Grundsteuerwerte gesondert festzustellen (Hauptfeststellung). Zur Durchführung dieser – ersten – Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ist durch die Steuerpflichtigen ab dem 1.7.2022 eine Feststellungerklärung nach amtlich vorgeschriebenen Datensatz durch Datenfernübertragung zu übermitteln. Anhand der Angaben in der Feststellungserklärung ermitteln die Finanzämter den Grundsteuerwert und erlassen einen Grundsteuerwertbescheid.

Aufbauend auf dem festgestellten Grundsteuerwert setzen die Finanzämter im Wege eines Steuermessbescheids den Grundsteuermessbetrag fest, der durch Anwendung eines gesetzlich festgelegten Promillesatzes (Steuermesszahl) auf den Grundsteuerwert oder seinen steuerpflichtigen Teil ermittelt wird. Hierbei werden die auf den 1.1.2022 festgestellten Grundsteuerwerte der Hauptveranlagung der Steuermessbeträge auf den 1.1.2025 zugrunde gelegt.

Schließlich stellen die Finanzämter die zur Festsetzung der Grundsteuer notwendigen Inhalte aus dem Steuermessbescheid den Gemeinden zur Verfügung. Die Gemeinden bestimmen nach Kenntnis des neuen Grundsteuermessbetragsvolumens ihre Hebesätze für die Grundsteuer und setzen die ab dem Kalenderjahr 2025 geltende Grundsteuer im Wege eines Grundsteuerbescheides fest.

Bis Ende 2024 werden der Grundsteuer noch die bisherigen Einheitswerte zugrunde gelegt.

Einzelheiten zur Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022

Die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte erfolgt auf den 1.1.2022, d. h. ihr sind sowohl die tatsächlichen Verhältnisse als auch die Wertverhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres 2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt) zugrunde zu legen.

Nach § 228 Abs. 6 BewG i. V. m. § 87a Abs. 6 Satz 1 AO besteht hierbei die Verpflichtung zur elektronischen Erklärungsabgabe.

Abweichende landesrechtliche Regelungen

Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Art. 72, 105 und 125b) v. 15.11.2019 (BGBl 2019 I S. 1546) wurde einerseits zur grundgesetzlichen Absicherung des Grundsteuer-Reformgesetzes die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer durch eine Änderung des Art. 105 Abs. 2 GG auf den Bund übertragen, ohne dass für deren Ausübung die Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG, die Erforderlichkeit einer bundesgesetzlichen Regelung, vorliegen müssen. Anderseits wurde den Ländern für die Grundsteuer (und das dazugehörende Bewertungsrecht) in Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG das Recht zu abweichenden landesrechtlichen Regelungen eingeräumt (Regelungskompetenz der Länder für abweichende landesrechtliche Regelungen – sog. Länderöffnungsklausel).

Hinsichtlich der sog. Grundsteuer A (Steuergegenstand: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft als wirtschaftliche Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens) übernehmen – abgesehen von geringfügigen punktuellen Abweichungen – alle Länder die bundegesetzlichen Regelungen.

Im Bereich der sog. Grundsteuer B (Steuergegenstand: Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens) übernehmen neun Länder die bundesgesetzlichen Regelungen. Sachsen und das Saarland übernehmen das bundesgesetzliche Bewertungsmodell, haben aber abweichende Steuermesszahlen normiert. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen verfolgen eigene Grundsteuermodelle.

Wenngleich die Datenanforderungen der Bodenwert- und Flächenmodelle – im Vergleich zum Bundesmodell – etwas geringer sind, kommen auch diese Modelle ohne eine Erklärung der Steuerpflichtigen nicht aus.

Durch die Beschränkung des Steuergegenstandes auf den Grund und Boden hat das Bodenwertmodell die geringsten Datenanforderungen. Die wertunabhängigen Flächenmodelle beschränken sich im Wesentlichen auf die Erfassung der Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie der Nutzung der Gebäudeflächen zum Wohnen oder Nichtwohnen. In einigen Ländern werden zusätzlich lageabhängige Kriterien berücksichtigt.

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